Manhattan

Время ли сейчас инвестировать в Манхэттен?

Наверное, это один из самых часто задаваемых вопросов в сфере недвижимости. Кто только не задается этим вопросом: покупатели, продавцы, агенты по недвижимости, застройщики, инвесторы, и т.д. К сожалению, лишь ясновидящему дано с точностью ответить на этот вопрос. Сделать правильный вывод в нужное время поможет совмещение опыта, знаний и анализ многих факторов и решений. Являясь ветераном рынка недвижимости Манхэттена, я с радостью поделюсь своими мыслями по поводу возможности инвестирования в сегодняшние интересные времена.

Недвижимость во все времена была эффективным противоинфляционным средством

Не секрет, что на протяжении многих лет государственный долг США рос довольно большими темпами. Этот государственный долг,сосотоит из таких долговых обязательств США, как облигации, ценные бумаги, казначейские векселя, и т.д. Судя по последним отчетам CBS News, государственный долг на данный момент составляет около 11 триллиона долларов, и является самым высоким в истории США. Сотни миллиардов долларов тратятся на борьбу с кризисом. За первые 57 дней президентства Барака Обамы более 400 миллиардов долларов были взяты в долг. Держателями американских долговых обязательств в первую очередь являются иностранные государства. Держатели самых больших долговых обязательств США это Китай, Япония, банковские центры Карибского бассейна, и многие другие государства. Из всего вышеперечисленного встает вопрос – как федеральное правительство будет выплачивать долговые обязательства, когда придет срок платежа?

Возможно, наилучшим выходом для правительства США является удержание низкого курса доллара при высокой инфляции. Да и иностранные государства-кредиторы не верят в то, что США намеревается активно бороться с высокой инфляцией или искусственно поддерживать доллар. Почему? При инфляции, долг дешевеет. Для иллюстрации, рассмотрим следующий пример: теперешний долг, который необходимо вернуть - около 11 триллионов долларов. В мире без инфляции, с процентной ставкой в 3%, годовые выплаты по долгу составят 330 миллиардов долларов. Однако, при инфляции в 3%, платеж сократиться до 320 миллиардов. Это позволяет сэкономить 10 миллиардов долларов в один год. При инфляции в 8%, годовые выплаты в размере 330 миллиардов долларов на самом деле оцениваются в 303 миллиарда.

Более того, даже если США решит не выплачивать по основной сумме, к концу 2030-го года, при инфляции в 3% сумма долга в 11 триллионов долларов, будет стоить около 4.5 триллионов сегодняшних долларов. К тому же, если доллар падает, к примеру на 3% в год, эффект экономии еще выше. Так какую стратегию по выплате долга применит правительство США?

А как высокая инфляция повлияет на нас, потребителей? Инфляция влияет на покупательскую способность денег. Цена товаров и услуг со временем увеличивается, а это означает, что ценность денег уменьшается. Таким образом, потребителям со временем требуется больше денег для покупок. Высокая инфляция также влияет на сбережения и инвестирование. Например, если клиент положил в банк 100 долларов под 3% в год, то через год у него будет 103 доллара на его банковском счету. Однако, при инфляции в 6%, покупательская способность этих 103 долларов примерно будет равна уровню в 97 долларов. Так происходит потому, что стоимость товаров поднялась выше, чем инвестиции. Можно ли обезопасить себя от инфляции? Да. Были проведены различные теоретические и практические исследования по защите от инфляции. Например, было выявлено, что недвижимость может защитить от инфляции лучше, чем акции и облигации. Проще говоря, при повышении инфляции, обычно повышается и цена на недвижимость.

Сегодня в Манхэттене имеется хороший выбор квартир на продажу

В Манхэттене всегда существовал дефицит по обеспечению жильем. Пару лет назад основная причина дефицита была в том, что имеющийся выбор районов/размеров/цены был очень скудным, а все предлагаемое покупалось очень быстро, и очень часто по цене выше запрашиваемой. Однако, на сегодняшний день, покупатель находится в гораздо более выгодной позиции, и имеет возможность найти квартиру ,удовлетворяющую его требованиям.К тому же, сегодня у покупателя есть больше возможностей влиять на ход сделки, и он испытывает меньшее давление со стороны продавца. Ставки по ипотечным кредитам находятся на рекордно низком уровне. Здравый смысл подсказывает, что в ближайшем будущем они вырастут.

В Манхэттене есть одно правило: хорошие квартиры по разумной цене все еще будут продаваться относительно быстро. Поэтому сейчас самое время при сделки торговаться с продавцами недвижимости, т.к. если цены, скорее всего , еще упадут на 10-15%, Вы будете не одним, кому удасться оснознать ценностную значимость сделки.

Перепродажа собственности

Наша компания в основном специализируется на перепродажах кондоминиумов в новых застройках. Квартиры такого типа обычно предлагают те же самые возможности и стили, что и недавно построенные здания. Причина, по которой рекомендуется вкладывать в собственность такого типа, кроется в том, что у продавцов заложен “накопленный капитал” (“Built-In Equity”) в продажную стоимость недвижимости, и они находятся в прекрасной позиции для того, чтобы продавать квартиры со скидками. Сегодня вполне можно найти кондоминиумы, перепродающиеся с ценой в 15-20% от изначально заявленной.

Продавцы новых застроек предлагают покупателям различные стимулы

Застройщики уже несколько лет строят в Манхэттене жилье высшего класса, но кредитный кризис, начавшийся для них в октябре 2007 года, приостановил этот строительный бум. Когда последние новостройки будут абсорбированы, новых застроек на Манхэттене в ближайшее время не предвидеться. По мнению рыночных экспертов, запас общего количество свободного жилья в Манхэттене, включая перепродающееся жилье, имеется приблизительно на 9.5 месяцев. Для сравнения, другие районы Нью-Йорка имеют запас на два или три года. У покупателей имеется кратковременная возможность выбрать что-либо из новых застроек на свой вкус. В недавнем прошлом спонсоры предлагали сделки на достаточно невыгодных для покупателя условиях. Они не только брали максимально высокую плату за свой продукт, но и требовали от покупателя отплачивать расходы на закрытие сделки и налог на передачу собственности, что обычно является расходами продавца. Однако, в последнее время, борьба за покупателя стала намного острее, и застройщики активно борются за покупателей на рынке недвижимости. Эта конкуренция хороша для покупателя. Некоторые спонсоры предлагают оплачивать расходы на закрытие сделки. Предлагаются также другие стимулы, о которых можно договориться. Сейчас все хотят совершить сделку.

Преимущества “Cash” покупателей

Благосостояние покупателя для продавца сегодня играет очень важную роль. На рынке, где риск не получить ипотечный кредит снова стал нормой, требования стали строже. В связи с этим соотношение займа к стоимости изучаются более детально. Поэтому покупатели с возможностью внести внушительный первый взнос (the “Down Payment”), или покупатели, которым не требуется кредит, получат больше преимуществ при ведении переговоров с продавцами.

Процентные ставки по ипотечным кредитам значительно снизились

В декабре, председатель федеральной резервной системы, Бен Бернаке, объявил о намерении скупать ипотечные облигации и, возможно, казначейские облигации в попытке стабилизировать рынки. Сегодняшние процентные ставки почти на два пункта ниже, чем год назад, что делает покупку жилья более возможной. Для Вашего удобства, Вы можете воспользоваться этим калькулятором, для определения расходов.

Nadia Dilendorf