Налоговое Руководство при покупке и продаже недвижимости в Нью-Йорке

Существует налог на увеличение рыночной стоимости капитала при продаже недвижимости. Прирост капитала определяется тем, насколько цена продажи актива превышает цену покупки; доходы определяются, когда актив продан. Чтобы определить прибыль или убыток от продаж Вашей арендуемой собственности, Вам надо определить ее продажную цену, уточненную базу, плюс последующие инвестиции в модернизацию, минус амортизация. Доходы от прироста капитала обычно подвергаются налоговому обложению по льготной налоговой ставке, в отличии от обычного дохода (такого как зарплата). Краткосрочные доходы от прироста капитала облагаются по обычной налоговой ставке инвестора, и распространяются на инвестиции, которыми владели год или менее до того как они были проданы. Долгосрочные доходы от прироста капитала активов, которыми владеют более года, облагаются налогом по более низкой ставке, чем краткосрочные доходы от прироста капитала. В 2003м годы налоговая ставка была по понижена до 15% и до 5% для лиц занимающих две низшие позиции в налоговой шкале. 

На данный момент прирост  капитала находится на довольно низком уровне. Некоторые налогоплательщики, находящиеся в самом низу налоговой категории вполне могут и вовсе не платить налог. Именно так,  некоторые лица вовсе не облагаются налогом на прирост капитала. В основном же инвесторы облагаются налогом в 15%. Имеются также налоговые ставки в 25% и 28%, которые применяются в особых случаях.
Чтобы попасть под категорию с нулевым налоговым обложением, супружеская пара в 2008 должна была получать не более $65,100 налогооблагаемого дохода, а незамужний/неженатый декларант не будет платить налог, если его прибыль за активы, которыми он владел более года, была $32,550 и меньше. Налог сильнее всего ощутили инвесторы с большими прибылями, попадающие под налоговую категорию от 25% до 35%.  Данные лица должны платить налог на прирост капитала в размере 15%.

При продаже дома, являющегося первичным местом проживания из Вашей прибыли налогом может не облагаться сумма до $250,000. Не учитываемая сумма для супружеских пар, продающих свою первичную резиденцию, возрастает до $500,000. Для того чтобы соответствовать всем требованиям, необходимо выполнить следующие условия:

1. Вы владели резиденцией любые  два года из последних  пяти лет.
2. Вы жили в резиденции любые два года из последних пяти лет.
3. Вы не пользовались возможностью не облагать налогом доход последние два года.

Лицо считается нерезидентом, если оно проживает в США менее 183 дней и не имеет грин кард США. Налоговые нормы для нерезидентов достаточно сложны и их следует обсуждать индивидуально с консультантом по налоговым вопросам. Однако, общие принципы таковы: если инвестицию в недвижимость США учреждает торговец или фирма из США, то доход от аренды будет облагаться налогом на нетто-основе (допустимы скидки) подлежащей прогрессивной налоговой ставке. Если же инвестицию в недвижимость США учреждает лицо или фирма не из США, все доходы от аренды будут облагаться 30% удерживаемым налогом, без каких-либо скидок. Что еще более важно, если инвестиция учреждена лицом или фирмой не из США, то любые доходы от прироста капитала будут освобождены от налогов США.

Нерезидент США может организовать корпорацию, через которую он будет владеть инвестицией. Такая корпорация будет облагаться налогом на прибыль на нетто-основе, а также платить налоги на прирост капитала, как и остальные корпорации США. Единственное отличие состоит в том, что прибыль будет распределяться от компании к акционеру нерезиденту.

Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно вычитаемым расходом. Объем вычета зависит от даты взятия ипотечного кредита, его суммы и того, как используется вырученная сумма.

Равноценным обменом называют налоговый закон, который позволяет Вам отсрочить налог на прирост капитала, когда вы избавляетесь от инвестиционной собственности чтобы приобрести другую инвестиционную собственность. Законы по отсрочке налогов структурируются Налоговым управлением США. Транзакция l031 Exchange позволяет налогоплательщику обменять одну инвестиционную собственность на другую, отсрочивая выплату налогов. Стратегия l031 Exchange является весомой стратегией по отсрочке налогов, которая позволяет инвестору продать компанию или инвестиционную собственность и заменить ее другой «равноценной» собственностью. Вместо того, чтобы платить налог на прирост капитала, инвестор может использовать средства для покупки новой недвижимости и откладывания уплату налогов на будущее. Вследствие этого инвестор получает необлагаемый налогом заем от федерального правительства, который можно использовать для покупки дополнительной дающей доход собственности. Однако, чтобы воспользоваться данной стратегией должны быть соблюдены некоторые условия. Прямая продажа собственности и последующая покупка другой инвестиционной собственности не подходит под программу откладывания налогов, потому что это является продажей, а не обменом.

Налогообложение не является особо важным при принятии решения между съемом и покупкой, потому что здесь нет никаких налоговых преимуществ, если только Вы не намерены приобрести и использовать собственность как инвестицию.