Руководство по Покупке Жилой Недвижимости в Нью-Йорке

Соединенные Штаты Америки не накладывают никаких ограничений для нерезидентов касательно владения, покупки или продажи недвижимости. Свод законов Нью-Йорка делает вложение в недвижимость для нерезидентов и иностранцев особенно привлекательным.

В большинстве случаев лица, владеющие недвижимым имуществом и не имеющие возможности присутствовать при покупке или продаже собственности, могут назначить доверенное лицо, действующее в их интересах. Клиент в состоянии наделить такое лицо соответствующими полномочиями, будь то возможность заключить договор о продаже или передача свидетельства о собственности. Обычно клиенты назначают своих юристов в Америке в качестве доверенных лиц.

Агент имеет доступ к гораздо большему числу листингов, чем Вы можете найти самостоятельно. Ваш агент сможет проводить исследования, назначать встречи и действовать от вашего имени. Агенты в курсе требований различных управляющих компаний и органов управления, и могут помочь Вам в подготовке документации для прохождения интервью с руководством кондоминиума или кооператива.

Вопросы касательно принятия или отклонения потенциального покупателя решает совет директоров кооперативного здания. Обычно, предполагаемый покупатель подает заявления и проходит интервью с советом директоров, чьей задачей является защита всех владельцев договоров имущественного найма, другими словами, «владельцев кооперативных квартир”, путем отбора только подходящих покупателей, удостоверившись в их финансовой стабильности.

Есть несколько вопросов, которые необходимо разъяснить, прежде чем выбрать данную форму жилья. Например:

1. Обычно лица, не работающие в США и не платящие налоги, не могут стать владельцем кооперативных зданий Нью-Йорка. Таким образом, нерезиденту непросто купить квартиру в кооперативном здании.

   ---

2. Жители кооперативного здания, желающие продать свою жилплощадь (акции) часто сталкиваются с жесткими ограничениями регламента кооперативного здания в плане выбора покупателя.

   ---

3. При покупке кооперативной жилплощади необходимый первый взнос выше, чем при покупке кондоминиума. В Нью-Йорке первый взнос размером в 50% встречается часто.

   ---

4. Кооперативную жилплощадь сложнее продать или сдать в субаренду из-за того, что все предполагаемые арендаторы и/или покупатели должны быть одобрены советом директоров. Процесс одобрения очень дорог, строг и занимает много времени.

   ---

1. Кондоминиумы – идеальный выбор недвижимости для нерезидентов, учитывая тот аспект, что иностранному покупателю нелегко получить подтверж

   ---

2. В большинстве случаев покупатели могут взять кредит на большую часть цены (до 90%), и оплачивать наличными меньшую часть.

   ---

3. Квартиры-кондоминиумы могут быть свободно сданы в аренду, что делает их прекрасным инвестиционным инструментом.

   ---

4. Ежемесячная плата на содержание кондоминиума намного меньше, чем для кооперативного жилища.

   ---

Обычно, кредитные организации предпочитают кредитовать кондоминиумы, а не кооперативную жилплощадь, из-за того, что выделяемая сумма в данном случае гарантируется недвижимым имуществом, а не акционерным капиталом корпорации.

Городской индивидуальный дом или городской особняк обычно является домом на одну семью, обеспечивая больший простор для личной жизни владельцев, и не требуя рассмотрения комиссией. Здания такого рода обычно подразумевают просторные помещения, камины, дорогие паркетные полы, сады и декоративные потолки. Однако в зданиях такого типа нет швейцаров. По форме владения индивидуальный дом подобен кондоминиуму, ибо данный тип владения недвижимостью подразумевает абсолютное право собственности на данную недвижимость. Владелец ответственен за оплату технического обслуживания, а также налога на недвижимость.

Важно отметить, что спальня, гостиная и отдельная кухня считаются «комнатами». Например, квартира с одной спальней, гостиной и кухней имеет 3 комнаты. Квартира-студия с отдельной кухней имеет 2 комнаты.

1. Квартира с одной спальней (One Bedroom Apartment) состоит из отдельной спальной со встроенным шкафом, гостиной, кухни и ванной.

   ---

2. Студия (Studio) это небольшая отдельная квартира, объединяющая гостиную, спальню и небольшую кухню в одно жилое помещение, за исключением ванной.

   ---

3. Альков-студия (Alcove Studio) это квартира с отдельной нишей, которую можно использовать как место для сна или для еды.

   ---

4. Конвертируемая квартира (Convertible) – это квартира, где имеется добавочная площадь в гостиной, которую можно переделать в дополнительную спальню.

   ---

5. Лофт (Loft) – большое, открытое помещение, появившееся после перестройки промышленного здания в жилые помещения. У квартиры-лофт обычно очень высокие потолки, большие окна, а также открытые кирпичная кладка, водопроводные трубы и колонны.

   ---

6. Джуниор (Junior One) - это довольно большая студия, в которой одна ком¬ната используется и как спальня, и как гостиная.

   ---

7. Дуплекс (Duplex) – квартира, размещенная на двух этажах, и соединенная лестницей.

   ---

8. Триплекс (Triplex) - квартира, расположенная на трёх этажах.

   ---

9. Пентхаус (Penthouse) - фешенебельная квартира на верхнем этаже многоквартирного дома или кондоминиума, обычно имеющая дополнительные балконы или отдельный выход на крышу.

Наличие у здания схемы налоговой льготы 421а позволяет значительно снизить размер налога для возможных владельцев кондоминиумов и кооперативных жилищ. В данном случае владелец недвижимого имущества с такой системой поощрительных вознаграждений будет получать налоговые льготы в течение 10 лет владения имуществом. Каждые 2 года налог на недвижимость будет корректироваться и к концу 10го года достигнет стандартного уровня, и владелец будет платить полный налог на недвижимость. Вот пример, иллюстрирующий данную ситуацию: Вы только что переехали в новый кондоминиум, у которого имеется схема налоговой льготы 421а, и налог на Вашу недвижимость вначале составит 200$ в месяц, постепенно достигнув стандартного уровня в 1000$ в месяц. Налицо разница в 800$ сниженных налогов. Таким образом, через 2 года 20% от 800$ (160$) будут добавлены к Вашему счету по уплате налогов, увеличивая его до 360$ в месяц (200$ + 160$). В последующие 2 года 20% от 640$ (800$ - 160$ = 640$) будут добавлены к счету.

Для свершения сделки купли-продажи юристы обеих сторон, заключающие договор (предварительное соглашение, на основе которого выплачивается взнос), договариваются о процедуре именного поиска и страховании, проверяют на наличие нарушений и залогового права у здания, и т.д.

В список других специалистов, которые могут  понадобиться при заключении  сделки входят оценщики, которые определяют адекватную рыночную цену собственности; инспектора, проверяющие состояние и технические элементы собственности; архитекторы, которые определяют точные размеры собственности и делают замеры; и ипотечные брокеры, которые помогают обеспечить ипотечный кредит.

В наша компании с радостью посоветует вам юристов по  недвижимости, оценщиков, ипотечных брокеров, и других специалистов, которые помогут Вам с Вашей покупкой.

1. Подготовка. После принятия решения о покупке имущества важно окружить себя командой, включающей в себя профессионального юриста по недвижимости и консультанта по налоговым вопросам. Совершая сделки в Нью-Йорке, невозможно обойтись без юриста. Хороший специалист обеспечит защиту всех Ваших интересов, связанных со сделками по недвижимости. Что касается консультанта по налоговым вопросам, надо заметить, что налоговые обязательства различаются в зависимости от того, являетесь ли Вы резидентом или нерезидентом, покупаете ли инвестиционную недвижимость или недвижимость в личное пользование. Очень важно посоветоваться с консультантом перед принятием решений. То, каким способом Вы организовываете покупку недвижимости, может сильно повлиять на рентабельность Ваших спекуляций с недвижимостью. Более того, если Вы планируете брать имущество в кредит, Вам следует поговорить с одним из ипотечных кредиторов и получить предварительный квалификационный перечень по кредиту. Нерезидентам следует открыть счет в банке США, куда они смогли бы перечислить 10% депозита на будущую покупку имущества затем, чтобы этими средствами можно было воспользоваться сразу при появлении хорошей возможности инвестирования в недвижимость.

   ---

2. Поговорите с Вашим агентом по недвижимости. Для начала покупателям следует определить критерии для их будущей квартиры или здания. Хороший агент по недвижимости сможет помочь Вам определить желаемый размер, ценовой диапазон, район и тип здания, где будет находиться Ваша будущая недвижимость. Этот пункт упростит процесс поиска для Вас и Вашего агента.

   ---

3. Предложение и переговоры. Как только Ваш агент по недвижимости найдет квартиру, соответствующую Вашим требованиям, и Вы будете готовы ее купить, следует отправить предложение цены продавцу или его агенту. Предложение цены - это не имеющая обязательной силы сумма, которую Вы предлагаете заплатить за конкретное имущество. Кроме того, оно включает в себя Ваши предпочтения по поводу даты заключения сделки, ожидаемое состояние предмета сделки на момент ее заключения, движимое имущество, которое будет включено в цену сделки и т.д. Предложение цены передается Вашим агентом в письменной форме. Например, квартира, которой Вы заинтересовались, продается за $600,000. Вы даете указание агенту сделать предложение цены от Вашего лица размером в $550,000. Учтите, что продавец не обязан принять Ваше предложение. В большинстве случаев продавец, получив Ваше предложение, сделает встречное предложение. Используя вышеприведенный пример, продавец может сделать встречное предложение, размером в $575,000, на которое Вы можете согласиться или ответить контрпредложением. Именно поэтому агент по недвижимости очень важен, и Вам следует воспользоваться его услугами. Ваш агент сможет вести переговоры от Вашего имени, помогая сберечь Ваши усилия и время.

   ---

4. Договор и подписание. К моменту, когда продавец примет Ваше предложение, его юрист снабдит Вас договором купли-продажи. На этом этапе очень важно иметь рядом юриста, чтобы, просматривая условия договора, получить профессиональную юридическую помощь, так как в договоре содержатся все детали будущей покупки (обязательства, соглашения и т.д.). Когда Ваш юрист просмотрит и одобрит условия договора, вариант, с условиями которого согласны обе стороны, сопровождаемый 10% взносом от суммы покупной цены, посылается обратно продавцу за его подписью. Первоначальный платеж отправляется на банковский счет юриста покупателя, на котором в качестве гарантии завершения товарообменной операции блокируются средства. Если покупатель по каким-либо причинам решит отказаться от покупки уже после подписания договора, сумма первого взноса возврату не подлежит. Закрытие сделки обычно происходит через несколько недель с момента подписания контракта. По Вашему требованию наша компания с радостью порекомендует Вам опытных юристов по недвижимости.

   ---

5. Ипотека и документация для совета директоров. После того, как договор приведен в исполнение, мы настоятельно рекомендуем Вам, в случае необходимости, подать заявку на ипотеку. Процесс выдачи кредита очень долгий, и иногда может затянуться больше, чем на 45 дней. В то же время стоит начать работу по составлению документации для совета директоров, в чем Вам поможет ваш агент по недвижимости.

   ---

6. Проверка и закрытие сделки. После утверждения советом директоров факта продажи квартиры, устанавливаются сроки проверки и закрытия сделки. Чаще всего проверка Вашей будущей квартиры происходит за день до закрытия сделки. Этот процесс включает в себя проверку состояния приборов, помещений и т.д. При закрытии сделки присутствие Вашего юриста обязательно. Пожалуйста, соблюдайте инструкции по поводу того, что следует взять с собой при закрытии сделки (чеки, документы, удостоверяющие личность…).Ваш юрист совершит необходимые платежи, и в ответ Вы получите ключи от Вашей собственности и титул собственника, который Ваш адвокат зарегистрирует в городе сразу после завершении сделки.  

   ---

1. Поиск квартиры:  1 неделя – 6 месяцев
2. Переговоры:  1 день – 2 недели
3. Подписание договора: 1 неделя – 3 недели
4. Подача заявления на ипотеку: 1 неделя – 4 недели
5. Документация для совета директоров: 1 неделя – 4 недели
6. Закрытие сделки: 1 неделя – 2 недели после подтверждения советом директоров

В Нью-Йорке, по приблизительным подсчетам, покупатель может заплатить за расходы на завершение сделки от 1% до 8% от общей цены за жилище. Также примите во внимание, что расходы на завершение сделки будут уплачены дополнительно, помимо конечной продажной цены жилища. Мы советуем Вам обратиться к нашему калькулятору цен на закрытие сделок или к главным составляющим цен на закрытие сделок, приведенных ниже, чтобы оценить возможные расходы. Мы также рекомендуем согласовать расходы на завершение сделки с Вашим юристом или специалистом по ипотеке.

РАСХОДЫ ПОКУПАТЕЛЯ ПРИ ЗАКРЫТИИ СДЕЛКИ:

РАСХОДЫ СВЯЗАННЫЕ С ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОМ:

Да. Главным отличием между резидентами и нерезидентами при получении ипотечного кредита является сумма первого взноса. Первый взнос для резидентов – 10-15%, в то время как нерезиденты должны будут внести 35-50% от общей продажной цены за недвижимость. Хотя нормы кредитования различны для каждого банка, лимит кредитования составляет обычно пятикратный размер личного или совместного брутто-дохода. К тому же, если Ваши отчеты об активах и доходах надежны, и Вы покупаете недвижимость, стоимость которой превышает 1 миллион $, Вы можете запросить кредит в размере 70% от общей стоимости. Иностранец может получить кредит на покупку сроком до 30 лет. Чтобы подать заявку на ипотечный кредит, нерезидент должен представить кредитному учреждению следующие документы:

• Действительный иностранный паспорт и визу США
• Отчет о доходах и расходах
• Балансовый отчет
• Свежую выписку с банковского счета
• Справку о доходах
• Справку с места работы

Арендная плата за Вашу квартиру напрямую зависит от таких факторов, как: (i) месторасположение;(ii) класс здания, в котором находиться Ваша квартира; (iii) год постройки здания; и т.д. Далее, для принятия правильного решения при выборе квартиры, наша компания предоставит Вам полную статистку о том, за сколько сдавались все квартиры на протяжении последнего года в выбранном Вами жилом здании. Этого Вам поможет более точно определить, какую арендую плату, Вы можете получить за свою жилую площадь.

Как правило, управление здания, взимает ежемесячную сумму, на поддержание здания (спортзал, обслуживающий персонал, бассейн, и т.д.), из расчета $1 за каждый квадратный фут Вашей жилой площади ($10.7 за кв. м). Эта сума не включает в себя расходы на электричество, воду, телефон, и т.д. Так же, как владелец недвижимости, Ваши затраты на страхование имущества будут примерно $30-50 в месяц.

Наша компания предлагает пакеты сервисных услуг по обслуживанию наших уважаемых клиентов. Мы подстраиваем наши программы под нужды каждой отдельной собственности. Вот перечень некоторых наших услуг:

• Поиск надежных арендаторов Вашей собственности;
• Ведение переговоров об условиях аренды;
• Меблировка квартиры;
• Уборка квартиры после съезда арендатора;
• Решение непредвиденных проблем и проблем с техническим обслуживанием;
• Сбор арендной платы, плата по счетам и кредитам;
• Подготовка квартального отчета по доходам и расходам;
• Урегулирование отношений с арендаторами;